2025年4月18日，由北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组、中国物业服务指数系统承办的“2025中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十八届中国物业服务百强企业家论坛
尊敬的联席组长，尊敬的物业服务企业的老总，以及媒体朋友，大家下午好！非常荣幸代表整个研究团队来发布2025中国物业服务百强企业研究报告。
中指研究院坚持以数字为依据，坚持客观、公正、准确、自愿的研究原则。2025中国物业服务百强企业研究从中国的37.5万家物业服务企业中优选了2000余家公司进行邀请填报数据，实际参与填报数据的大概1000家左右。经过一系列的筛选，数据的交叉复核，综合评价产生了2025中国物业服务百强企业。数据基础包括百强企业填报数据，中指研究院数据库数据，还有过去从2008年到2025年18年的中国物业服务百强企业研究的数据积累，以及通过企业的年报、审计报告进行再次交叉复核确认数据，接着进行系统研究。
2025中国物业服务百强企业指标体系包括经营绩效、管理规模、服务的品质、发展的潜在能力、社会责任5大方面，设计22个具体指标，采取因子分析法进行相应评价。我们根据行业发展的新趋势对百强研究方法体系一直在改进和完善，指标体系中“经营绩效”重要性提升，我们将其调至首位，“管理规模”位居其次。
2024年，百强企业营业收入均值为16.05亿元，同比增长3.52%，增速较上年回落1.04个百分点，营收增速持续放缓。
不同类型企业间分化显著。增长较为稳健的企业最重要的包含央国企，拓展能力较强、品牌口碑较好的企业和受关联方影响较小或完全独立的企业。部分百强企业前期过度依赖关联方，发展过于激进或并购消化不良，经营陷入困局，营业收入增长乏力甚至会出现负增长。
从收入构成上看，基础服务收入占比逐步提升，占据核心地位。2024年，百强企业基础物业服务收入均值为13.43亿元，占比约为83.71%，同比提升1.66个百分点。增值服务和创新服务收入占比均会降低。2024年，增值服务收入占比13.84%，同比下降1.39个百分点；创新型服务收入占比2.45%，同比下降0.27个百分点。
从各业务板块增速来看，2024年，百强企业基础服务收入均值同比增长5.60%，高于营业收入均值增速，韧性更强。增值服务收入均值和创新型服务收入均值分别下降5.93%、6.23%，多元业务发展承压。
增值服务收入持续下降。2024年，百强企业增值服务收入均值为2.22亿元，同比下降5.93%。其中，非业主增值服务收入均值为0.62亿元，同比一下子就下降11.43%，业务或将持续萎缩；社区增值服务收入微降。2024年，社区增值服务收入均值为1.60亿元，同比小幅下降3.61%，在增值服务收入中的占比约72.07%，已成为增值服务的核心业务。
社区增值服务主要围绕“空间”、“资产”、“人”三个方面开展服务。空间运营服务方面，2024年，空间运营服务收入均值为5526.22万元，同比增长1.05%，占社区增值服务收入的34.54%。百强企业积极布局充电桩业务，如碧桂园服务运营约5万个充电桩。资产运营服务方面，2024年，美居服务收入均值为1891.68万元，同比下降11.67%；房屋经纪收入均值为1783.85万元，同比下降9.87%。注重挖掘存量需求，如美居服务聚焦二次装修、局部改造等。社区生活服务方面，社区零售占比最高。2024年，社区零售服务收入均值为3224.61万元，同比增长0.87%。
百强企业对社区增值服务的探索更理性，大多数表现在两方面：第一，业务聚焦，如家政服务聚焦高频生活需求；美居和房屋经纪聚焦存量需求；社区零售聚焦核心优势资源；第二，业务收缩，百强企业认识到部分业务不适宜，或者部分业务模式不适合发展而选择退出。
1.3创新型服务发展没有到达预期，“外部环境承压”和“专业服务能力不够”为主因
创新型业务发展没有到达预期，业务板块收入整体出现下滑。2024年，百强企业创新型服务收入均值为0.39亿元，同比下降6.23%。外部问题大多是宏观经济环境承压，消费需求降低等因素影响，创新型业务发展面临困境。内部问题大多是创新型服务专业要求比较高，并不适合所有企业组织，部分企业对特定业务进行战略调整。
IFM服务具有专业性与综合性。百强企业主要以团餐服务、设施管理为切入点布局IFM赛道，团餐服务热度较高。百强企业多以收购方式布局团餐业务，获取专业团队和相关资源。新城悦服务2024年的团餐服务年营业额超5.5亿元，同比增长20%，展现了专业的服务能力。
城市服务收入下降，面临较大回款压力，企业对城市服务更理性，主动退出效益不佳的项目，聚焦支付能力强、财政压力小的城市。2024年，多家上市公司城市服务收入下降，碧桂园服务、世茂服务等企业该板块收入均出现下降，且降幅均超过10%。
商业运营服务收入明显下滑。商业运营对专业服务能力有一定的要求较高，华润万象生活具备商业运营专业优势，2024年商业运营服务收入实现62.74亿元，逆势增长21.45%。
2024年，智慧科技服务板块表现疲弱，大部分企业该板块收入呈现下降趋势。绿城服务、世茂服务、时代邻里、东原仁知服务等企业智慧科技服务收入出现不同程度的下跌，与房地产行业整体低迷及宏观消费环境承压有关。
营业成本率小幅提升。2024年，百强企业营业成本均值为12.86亿，同比增长4.80%；营业成本率为80.13%，较2023年提升0.98个百分点。原因一方面是业务发展带来的运营成本增加、设备更新以及智能化建设产生的维护运营成本提升，专业分包成本提升，导致企业营业成本维持高位；另一方面，百强企业营业收入增速低于成本增速，导致营业成本率持续攀升，百强企业仍需高度重视成本管控问题。
从成本构成上看，员工成本微幅增长，成本占比有所下降，员工成本管控成效明显。2024年，百强企业人员费用约7.04亿元，同比微增1.59%，占营业成本的54.71%，占比较2023年减少2.12个百分点。物业共用部分共用设施设备日常运行和维护等相关费用占比提升近1个百分点；清洁卫生费、秩序维护费、绿化养护费占比分别较去年小幅提升，与百强企业加大外包业务比例有一定关系。
百强企业重视员工成本管控，多措并举降低员工成本，持续优化组织架构，落实扁平化管理，借助多元化用工模式、科学定岗等方式优化人力资源，通过科技赋能、技术替代人工、业务外包等方式管控员工成本。
百强企业“增收不增利”仍在持续，毛利润与净利润呈现下降趋势，风险正在出清，新的盈利增长点尚未形成。2024年，百强企业毛利润均值为3.19亿元，同比下降1.34%；净利润均值为7990.71万元，同比下降4.71%。
从毛利润结构上看，基础服务毛利润占比超八成，增值服务及创新型服务毛利润贡献较低。2024年，基础服务毛利润占比80.24%，较上年提升1.71个百分点；增值服务毛利润占比17.94%；创新型服务毛利润占比1.82%。
毛利率和净利率持续下探。2024年，百强企业毛利率均值为19.87%，较上年下降0.98个百分点；净利率均值为4.98%，首次降至5%以下，较上年下降0.43个百分点。
从企业经营层面看，非业主增值服务收缩以及高毛利社区增值服务调整对毛利率产生较大影响。如碧桂园服务2024年非业主增值服务毛利率仅为1.60%；关联方流动性危机以及不良并购带来的商誉减值、资产减值等导致净利润持续下滑甚至亏损。2024年，融创服务金融资产减值损失净额达13.88亿元，是亏损4.33亿元的主因。与港交所13个行业大类相比，2024年，物业百强毛利率排名第9位，净利率排第3位，表明物业管理行业是一个“低毛利、稳盈利”的行业。此外，百强企业的毛利率和净利率与港交所公用事业行业比较接近，说明行业具备民生属性，利润率水平趋于合理。
管理面积增速进一步下降。截至2024年底，百强企业管理面积均值为6946.30万平方米，同比增长2.18%，增速较上年下降4.03个百分点；合约面积均值为8847.83万平方米，同比增长1.01%，增速较上年下降1.15个百分点。从行业整体看，房地产市场下行导致增量持续收缩，对物业公司规模增长造成较大影响。从企业发展策略上看，企业由追求“规模”转为追求“效益”，聚焦优质项目，退出劣质项目。
聚焦优质项目，及时退出不盈利或者问题突出的低质项目，建立动态的优化机制，注重“质”的提升，弱化“量”的增长。金科服务2024年退出在管面积近2000万平方米，对非核心区域的负贡献项目选择主动退管，以谋求公司可持续健康发展。管理面积负增长的百强企业数量有增长趋势。截至2024年末，百强企业中管理面积呈下降趋势的企业数量约占10%，同比增长4个百分点。
不同企业管理面积的增降情况差异较大。2024年，彩生活、星悦康旅管理面积分别下降13.85%、10.34%；滨江服务管理面积增长较快，增速在20%以上。增长稳定的企业主要包括央国企等有资源整合优势的企业，规模在中等水平且拓展能力和品牌优势较强的企业。
百强企业加大非住宅拓展力度。首先，新建住宅减少，优质存量住宅稀缺性提高，竞争激烈，而非住宅领域服务需求不断释放。其次，住宅项目存在收缴率偏低、提价困难、成本管控难度大、业主关系复杂等问题。再次，非住宅项目平均物业费更高，边际收益显著高于住宅。如经发物业2024年的非住宅物业服务收入占比较非住宅管理面积占比高近20%。最后，基于非住宅领域，可延伸设施管理、餐饮服务、行政服务、能源管理等专业服务，空间巨大。
但从数据上看，非住宅管理面积占比并没有显著变化。2024年，百强企业非住宅业态管理面积占比达34.21%，与上一年基本保持一致。主要原因是，从项目拓展层面看，百强企业拓展非住项目难度较大，面临诸多挑战，如价格竞争激烈、客户支付能力减弱、回款周期延长、客户需求升级等。从项目保有层面看，由于非住宅项目多为单一业主，项目稳定性较差。即使非住宅项目“拿得下”，也未必“保得住”。
非住宅业态对服务的个性化、专业化、精细化要求更高。如医院物业对清洁、消毒、医疗废弃物处理等有极高的要求；学校物业对秩序安全、餐饮安全等方面十分注重；场馆物业和轨道交通对各类设施设备管理的要求比较高。百强企业结合自身优势深度布局细分赛道，构筑专业服务壁垒，稳固市场竞争地位。
第三方管理面积占比基本保持稳定。2024年，百强企业第三方管理面积占比达到54.83%，同比微增0.30个百分点。在行业独立市场化趋势下，第三方项目管理面积占比并未显著提升，而呈现出波动维稳的状态。一方面，部分百强企业长期依赖关联公司项目供给，市场化拓展能力较差；另一方面，市场化拓展方向更多地集中在非住宅领域，留存率更低。
整合集团内部优势资源，是高效进行业务拓展的重要举措。从2024年以来的并购情况看，约一半案例是集团内部优质资源的整合，如绿城服务收购杭州港誉、东原仁知服务收购上海长青社康养等。并购整合的机会将更多集中在集团内部优质资源整合方面，如经发物业、泓盈城市服务已通过资源整合成功上市，多家百强企业都有相似动作。此外，市场并购主体更趋理性，对前期并购的不良资产进行合理处置以聚焦主业，如绿城服务出售澳洲教育公司MAG，世茂服务出售金沙田科技等。
市场化是必然趋势，多措并举夯实外拓能力。第一，以高品质服务为内核，构建差异化服务能力和竞争优势是市场拓展取得成功的关键。第二，加强市拓团队建设，优化激励机制。和泓服务制定了市场拓展外部合伙人机制，通过内、外部资源的有机结合，提升集团拓展能力。第三，坚持有质效的市场外拓，抢占高价值项目。第四，利用 AI招投标agent等智能平台及时跟踪市场动态，获取项目招标信息，精准高效外拓。
百强企业不断优化资源配置，合理布局，发挥集约化优势。聚焦深耕策略主要体现在三个维度：第一，对核心区域和重点城市的深度布局。逐步收缩核心城市数量，明确制定单个城市的规模目标，集中资源持续进行区域渗透。滨江服务持续聚焦杭州、深耕长三角，杭州的管理面积占比约63.7%。第二，聚焦深耕专业优势领域。不同赛道、不同业态的服务专业性较强，百强企业明确重点拓展优势业务方向。第三，聚焦优势客户，注重提升专业服务能力。尤其在商企服务领域，不同类型客户的服务需求差别较大。卓越商企服务FM客户主要聚焦互联网、高科技、金融、现代服务业四类。
“聚焦深耕”战略目的主要包括两方面，第一，提高运营效率，降低成本。将资源集中投入特定区域或业务，能避免资源分散，实现高效利用。第二，夯实市场竞争力。通过聚焦特定区域或业务领域，可以形成差异化竞争优势，避免与竞争对手在广泛领域进行同质化竞争，构建竞争壁垒，提升企业在市场中的竞争力。
百强企业标准化建设不断细化完善，通过分级分类方式进行优化和细化。针对基础服务，按业态类型、服务品质级别进行标准化服务分类分级建设；针对增值服务进行标准化建设，确保服务品质。
行业标准化建设成果显著。从企业层面看，绝大部分百强企业，几乎各业态、各类服务都有成熟的服务标准体系文件。如高端住宅领域，保利物业、金地物业、中海物业、金茂服务等都已形成高端物业服务标准；增值服务领域也有系列成果，如养老服务、社区教育、美居服务等。从各地政府及协会层面看，已有多个城市住建部等相关部门联合当地物业管理协会编纂制定标准化服务技术规范，明确物业服务等级、服务内容与收费标准。
“标准化建设”如何落位执行才是重点。首先，强化企业对资源的保障能力，确保员工经过系统、完善的标准化服务培训，在实际工作中能达到服务标准要求；其次，构建系统化管理体系，为标准化体系建立严格的检查与考核机制，强化责任制；最后，企业内部根据服务标准打造标杆项目，并逐步复制推广，促进标准化服务落地执行。
物业企业与客户的矛盾主要表现为物业费价格与服务品质的不匹配。具体表现为以下三类：一是客观服务的质量与物业费价格不符；二是双方信息不对称导致的客户主观认定的质价不符；三是服务供给与业主需求错位。为解决上述问题，物业行业逐步达成“服务质价相符，费用公开透明”的共识，并对此进行了多种方式的探索。
物业企业以物业费的使用公开透明为切入点，探索出信托制物业费模式。物业公司通过信托账户支取物业费，公开透明，避免业主产生误解。信托制物业费属于酬金制的改进，将传统物业的双方买卖关系升级为“委托-受托-受益”的信义关系。信托制物业费最大特点是权责清晰，资金流向全程透明，保证物业服务质价相符。由于该模式较为复杂，专业化程度高，需要业主高度自治，目前尚未大面积普及。
物业企业以服务透明、价格匹配需求为切入点，创新提出物业清单化服务加弹性定价的模式。业主自主选择服务项目和服务效果，物业公司根据业主选择提供质价相符的服务，化解传统模式供需错配矛盾，使服务-价格透明。清单化服务加弹性定价的特点是先定服务后定价格，定价规则和服务结果公开透明。该模式目前处于起步阶段，缺乏行业公允标准和规范，有待完善。
2024年，据中指研究院物业服务企业普查数据，物业行业满意度得分为73.1分，保持稳定，物业服务品质受到业主认可。从各细项得分来看，客户服务得分最高为78.6分，这得益于各物业企业对于客户服务工作的格外的重视和持续投入，充分体现了客服团队在提升服务品质方面的重要作用。装修管理、公共设施维护、车辆管理三项得分较低，且得分涨幅低于单项指标涨幅的均值，表明物业企业在这些方面仍需改善。
受外部环境变化影响，百强企业的收缴率和留存率呈现出显著的下滑趋势。2024年，百强企业平均物业费收缴率与留存率分别为88.17%、96.81%，与以往年份相比降幅较大。原因主要有以下三点：第一，地方政府集中出台或重申物业费指导价政策，引发业主对价格合理性的质疑，进而对物业费收缴率产生负面影响；第二，房地产市场结构的重大转变导致业主持有房屋的相对成本与绝对成本增加，对物业费的敏感度提高；第三，市场竞争加剧，客户可供选择的服务商增加，对项目留存率产生不利影响。
房地产市场迈入下半场，物业价值愈发凸显。作为贯穿全生命周期的服务者，物业服务企业将以专业运维赋能资产保值增值，以精细管理重塑社区生态。尽管规模增量市场逐步收缩，但存量市场依然持续增长，前景广阔。截至2024年末，中国物业管理行业管理总规模达314.1亿平方米，而百强企业总管理面积约134亿平，市场份额约占42.62%，仍有较大的可拓展空间。中指研究院结合市场变化预计，2027年全国物业管理面积将突破350亿平方米。
从招标市场来看，根据中指数据监测情况，2024年，办公类物业是招标项目中数量最多的业态，占比达47.86%；学校物业招标项目数占比第二，达26.74%；医院物业、公众物业、产业园区物业及商业物业招标数量占比分别为6.10%、4.26%、1.36%和0.32%。百强企业结合自身服务专业能力选择适宜的领域进行项目拓展，抢占存量市场优质项目，同时做好项目深耕，提升服务密度，推动企业长远可持续发展。
非住宅领域专业细分赛道，仍有较大挖掘空间。截至2024年底，全国公共图书馆、档案馆个数分别为3248个、4174个；医院类型项目共计3.9万个，基层医疗卫生机构104.0万个。对于每种特定业态，可进一步拓展多元服务，如针对医院类型项目，除提供高标准的清洁、消毒、秩序维护等服务，还可以提供营养餐、陪诊、制服、洗衣、药品运送等服务，激发更大的业务潜力。
围绕“家庭生命周期”与“多元生活场景”深度探索社区增值服务，满足业主多元生活需求，挖掘更大的市场服务空间。多个刺激消费政策出台，鼓励物业公司开展“物业+生活服务”。2024年8月，为优化和扩大服务供给，释放服务消费潜力，更好满足人民群众个性化、多样化、品质化服务消费需求，国务院发布《关于促进服务消费高质量发展的意见》，鼓励有条件的物业服务企业与养老、托育、餐饮、家政等企业开展合作，发展“物业服务+生活服务”模式。
百强企业可聚焦以下三类有发展潜力的服务类型。第一，美居和房屋修缮服务。未来，我国面临的存量建筑的维护、管理及修缮问题将逐步凸显出来。房屋修缮及室内微改造等服务将为企业带来持续的业务空间；第二，养老服务。我国人口老龄化的压力逐步显现，物业企业积极拓展适老化服务，探索“社区+养老”模式。在相关政策的支持下，物业公司可以整合相关资源，探索合适的运营模式；第三，家政服务。解决业主日常生活需求，保洁、送水、上门维修等需求刚性较强，较容易发展，潜力较大。
从需求端看，企业在生产经营中更加倾向于将非核心业务外包给专业公司，IFM市场需求逐步释放，空间巨大。服务包括设施管理、环境与能源管理、空间规划、团餐服务等多元化综合服务。2024年，以非住宅管理面积为基础保守计算，我国IFM市场空间达7072.20亿元，预计2029年将达到近万亿元。从供给端看，由于我国IFM市场起步较晚，市场渗透度较低，专业的IFM服务公司以及专业的服务人员数量较少，供给不足，从事IFM的人员多来自传统物业管理行业，为物业企业进军IFM领域提供了良好的市场机遇。
城市服务已成为部分物业公司营业收入中的重要组成部分。尽管面临着回款困难和毛利率较低的压力，但伴随我国城市化进程进入精细化治理新时代，城市服务仍具备较大市场潜力。根据测算，物业企业开展城市服务的市场空间预计到2029年将达万亿元，市场空间广阔。城市服务的发展潜力主要体现在三个方面。第一，物业公司逐步承担起“城市治理”的职责，向“城市运营”方向转型升级，业务空间不断扩大。2024年是城市大管家模式的大发展之年，多地在今年迎来“城市大管家”首标。第二，城市服务逐步下沉县镇及乡村，带来更大的市场空间。第三，通过承接城市服务项目，加深政企间合作，为拓展其他项目奠定基础。
目前，物管行业科技应用的渗透度较低，投入不足，科技赋能行业发展仍有巨大的潜力有待释放。头部物业企业加速智能化建设，但科技化（数字化）建设投入占营业收入的比重均值约为1.25%，相对较低。中小型企业更面临资金投入不足、技术适配性差等问题，科技化建设水平与头部企业的差距进一步拉大。
科技赋能物业公司提高精细化管理，主要体现在三个方面：在设施管理方面，百强企业通过智能设备预警故障并自动派单维保，将被动抢修转为预测性维护；在机器替代人工方面，智能巡检机器人的应用可以替代人工完成楼道巡查、安防、监控等工作，提升效率；在服务用户的过程中，AI算法可以分析业主缴费习惯、投诉热点、服务需求等数据，生成用户画像，优化资源配置。
行业聚集优秀人才，人才结构不断优化。科技型、综合型以及细分赛道领域的专业型员工数量有所提升，基层员工数量会降低，其他行业的优秀人才也被纳入物业管理行业，人才结构持续迭代优化。从学历构成上看，2024年，百强企业的从业人员中，本科及以上人员占比12.44%，大专学历人员占比23.58%，同比均有所提升；高中及以下人员占比为63.98%，比例持续下降，百强企业从业人员的学历平均水平稳步提升。此外，企业通过高管团队的迭代来优化运营管理，以更好地适应复杂多变的市场环境，对企业调整战略方向、优化业务布局等方面产生积极的推动作用。
物业行业用工规模持续增长，成为吸纳基层就业的重要力量。根据国家统计局数据，截至2023年底，中国共有物业管理企业37.5万家，比2018年末增长59.8%，物业管理企业从业人员854.3万人，比2018年末增长34.1%，行业对用工年龄包容性大。由于科技赋能、提升人效，叠加扩张节奏放缓等因素，百强企业2024年员工数量均值为6082人，同比小幅下降。
从纳税情况看，百强企业诚信经营，依法纳税，发挥榜样力量。2024年，百强企业平均纳税额7845万元，同比上升1.01%，高于2024年全国税收收入增长率（-3.4%）。百强企业响应国家号召，在赋能基层治理，维护社区稳定等方面发挥及其重要的作用。
2025年是“十四五”规划的收官之年，也是“十五五”规划的布局之年，物业管理行业在“十四五”期间发生了显著变化，从“市值巅峰”到“理性回归”，从“规模为王”到“绩效优先”，从“增量扩张”到“存量深耕”，从“粗放增长”到“精细运营”，从“地产赋能”到“独立发展”。展望未来，百强企业将根据行业发展的新趋势制定“十五五”发展策略：品质筑基精益服务，聚焦深耕增强效益，多元融合重塑生态，智慧赋能提质增效，以人为本长效发展。通过务实笃行，实现价值跃升，预祝大家在2025年取得更好的成绩，谢谢大家！
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